いつの間にか地主が国に変更されていた！

毎月地主さんに地代を支払いながら、その土地に建つ建物に住むことを、借地権を持っている状態だといえます。
世代が移り変わるくらい長い期間その借地にすんでいると、いつの間にかその土地が地主さんのものではなく、国有化されているケースがあります。

国有地・公有地の借地権

国や地方自体が所有する物件を国有地・公有地と呼びます。
このような土地は相続税などの納税で、現金の代わりに土地を納めること（物納）で国有地・公有地となるわけです。

土地が物納されると、国はそれまでの地主の地位を継承するので、借地権を持っている借地人への地代請求もそのまま据え置かれます。
物納後も1年間は元の地主が撤回する権利がありますが、この1年を経過すると国と借地権の契約書を取り交わすというのが流れです。

その後、国は3年ごとに相続路線価・消費者物価指数等に基づき地代を改定します。
借地人が借地を譲渡するか、底地を買取らない限り国との関係が続きます。

地主が国になった場合のメリット・デメリット

地主が国になった場合、これまで地主さんとの関係とどのような変化があるのでしょうか。ここではそんなメリットの部分とデメリットの部分を紹介していきたい思います。

メリット

借地人にとっての最大のメリットは安定して土地を借りられるところです。
国は原則的に底地を第三者へ譲渡することはなく、借地人に対し立ち退きも要求しません。
また、借地人は国から自分の都合で底地を買取ることも可能です。
ただし、底地の買取価格は相続路線価をもとに決まるので、相場より高くってしまう場合もあるのことは注意が必要になるかもしれません。

デメリット

デメリットは、地主が個人や法人の場合、対価を払って借地権を買取るケースはありますが、国は借地権を買取ってくれません。
また、借地人は建て替えをしたい場合、建替え承諾料、建替え費用を現金で用意しなければならず、ローン承諾に関しては、国は認めていません。
地代も3年ごとに改定されるので、値上げし続ける可能性もある点です。

専門家に相談を

国が地主になった場合、メリット・デメリットありますが、トータルで考えるとメリットのほうが大きいでしょう。
物納はここ数年、減少傾向にありますし、地主から物納する旨を伝えられた場合、滅多にない機会ですので自分が損をしないかよく判断しましょう。

ただし、国有地の借地権は譲渡承諾及び同時売却の手続きに関してはとても複雑なため、専門家への相談と手助けが必要になってくるでしょう。
自分で判断が難しい場合、不動産の専門家へ相談することをおすすめします。

借地権を第三者へ売るなら！

借地権は地主の承諾によって売却できますが、国が地主でも同じです。
国へ既定の承諾料を支払うことで、借地権の売却を認めています。
しかし、借地権のみの売却だと、土地は国の所有物のままなので、購入者は地代を支払うことになります。
承諾料は相続路線価の10％といわれており、売却益も減ってしまいます。
そこで、借地権と底地を売却する同時売却です。

同時売却とは

借地権と底地を同時に売却することで、買い手がつきやすくなります。
国が土地所有者の借地の場合、売却価格は路線価の借地権割合に基づいて按分されるので、比較的スムーズに話を進めることが可能です。

通常、底地を持っている地主さんが民間の場合、その調整においてとても難航するケースが多いです。
なぜなら地主さんは安定した地代を得られなくなり、何のメリットもないように思えるからです。

しかし実際は同時売却で、高く買い取ってもらう公算が大きくなり、その分配割合によっては、借地者も地主さんも得をするかもしれないのですが、行き違いによってトラブルになるケースは少なくありません。

あくまでも同時売却は地主さんの協力あってこそ進めていける方法なのです。

一方地主さんが国なら、その調整はそこまで難しくはありません。
上記でのべたように客観的な判断基準で決められているためです。

そうした意味でも、地主が国になったときのデメリットが気になる場合、同時売却がしやすいため、逆にメリットの要素になるのではないでしょうか。

関連記事：「住宅ローントラブル」